El IVA en la construcción de viviendas

En el área de construcción, además de en las obras de nueva planta, es aplicable el tipo reducido de IVA en las obras de rehabilitación, renovación y reparación de viviendas y edificios. Por ello debemos tener claro los conceptos de calificación tributaria de la obra a realizar y cuál es su destinatario pues estos son los factores que intervienen en la correcta calificación y aplicación del IVA reducido o general. En este artículo hablaremos brevemente sobre el IVA en la construcción de viviendas.

Legislación aplicable del IVA reducido en reformas

Seguidamente pasamos a detallar la legislación vigente sobre la aplicación del IVA reducido, distinguiendo entre las obras de rehabilitación y  reparación o renovación

IVA REDUCIDO EN OBRAS DE REHABILITACIÓN:

Según ley del IVA (art. 91.3 y RD ley 6/2010), desde el 14 de abril de 2010 y con vigencia indefinida, se amplía el concepto de rehabilitación, aplicándose el tipo reducido a las obras de rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios. Hay que considerar que más del 50 por ciento de la edificación debe estar destinada a vivienda.

Para tener la consideración de rehabilitación, el coste de las obras debe exceder del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación) o del valor del mercado, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Adicionalmente, más del 50 por ciento de las ejecuciones de obra comprendidas en el proyecto deben consistir en la reconstrucción del inmueble y en la realización de obras análogas o conexas a aquéllas.

La normativa define como obras análogas a las de rehabilitación:

1. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, garantizando su estabilidad y resistencia mecánica.
2. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
3. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
4. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
5. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Por su parte, son obras conexas:

1. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
2. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
3. Las obras de rehabilitación energética.

OJO!!! >> Es importante destacar que el coste de las obras conexas debe ser inferior a la suma de las de reconstrucción más las análogas, y quedan excluidas de dicho concepto las de acabado, ornato o mantenimiento o pintura de una fachada.

IVA REDUCIDO EN OBRAS DE RENOVACIÓN Y REPARACIÓN:

Como hemos comentado antes desde el 14 de abril de 2010 se amplía el conjunto de obras a las que puede aplicarse el tipo reducido. En la actualidad se incluyen más conceptos que la simple albañilería como, por ejemplo, la fontanería, pintura, carpintería, electricidad, escayolistas, instalaciones y montajes.

Los requisitos para aplicar el tipo reducido a estas obras de renovación y reparación son:

• Que el destinatario sea una persona física que utilice la vivienda para uso particular (también cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios).
• Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación y reparación.
• Que la persona que realice las obras no aporte materiales por mayor importe que el 40% de la operación.

Por ejemplo:

La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, correspondiendo 3.000 € a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al 10 por ciento

 Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales aportados ascienden a 5.000 €., tributa, sin embargo, al tipo general del IVA del 21 por ciento.

Aplicación del IVA en la construcción de viviendas en diferentes casos

Sí, ya sabemos que esto es un poco lioso. Para que se entienda mejor a continuación mostramos una serie de ejemplos reales que se suelen dar a menudo. En estos casos la persona que realiza las obras actúa como contratista:

1 Persona física que quiere reformar la vivienda

Planteamiento: Se prestan todos los servicios de reforma (albañiles, carpinteros, fontaneros, proyecto, gestión de licencias y dirección de obra) ¿Qué tipo tengo que cobrar? La obra puede ser de 18.000 euros y el proyecto, gestión de licencias  y la dirección de obra pueden ser 5.000 euros.

Solución: La obra es realizada en vivienda a un particular. Por el valor de la obra no estamos ante una rehabilitación, por lo que la calificamos como  de reparación o renovación. La aplicación del 10% de IVA está en función de si la vivienda tiene una antigüedad mayor a dos años y que el coste de los materiales aportados sea inferior a 40%.

2 Una sociedad que quiere reformar su local:

Planteamiento: Se prestan todos los servicios de reforma (albañiles, carpinteros, fontaneros, proyecto, gestión de licencias y dirección de obra) qué tipo tengo que cobrar? La obra puede ser de 18.000 euros y el proyecto, gestión de licencias  y la dirección de obra pueden ser 5.000 euros.

Solución: En el segundo caso, la obra es realizada en el local de una Sociedad. Por el valor de la obra podemos calificarla de reparación o renovación. El tipo de IVA aplicable es el 21% al ser la obra realizada en un local y el destinatario de la misma es una Sociedad.

3 Autónomo que quiere reformar su vivienda que también utiliza como lugar de trabajo

Planteamiento: Se prestan todos los servicios de reforma (albañiles, carpinteros, fontaneros, proyecto, gestión de licencias y dirección de obra) La obra puede ser de 18.000 euros y el proyecto, gestión de licencias  y la dirección de obra pueden ser 5.000 euros.

Solución: En este último caso, tendremos que determinar el porcentaje de utilización del inmueble como vivienda. Entendiendo que si mas del 50% del inmueble se destina a vivienda, la obra la tendremos en Vivienda y será de aplicación el IVA reducido 10%, como en el primer caso, que la antigüedad mayor de 2 años y los materiales aportados menor del 40%. Sin embargo, si la consideración es de oficina, porque el porcentaje de utilización para vivienda es inferior al 50%, el tipo de IVA aplicado será el general 21%.

Conclusión sobre el IVA en la construcción de viviendas

En conclusión, el IVA juega un papel fundamental en la construcción de viviendas, ya sea en proyectos de autopromoción o en la contratación de empresas constructoras. Es importante comprender cómo se aplica el IVA en este sector, así como las diferentes tasas y exenciones que pueden aplicar. Ya has visto que en función de en qué casos puede ser el 10% o el 21%. La planificación adecuada de los costos relacionados con el IVA puede tener un impacto significativo en el presupuesto final de la construcción de viviendas, y es esencial contar con un asesoramiento experto para asegurarse de cumplir con las obligaciones fiscales y aprovechar las oportunidades de ahorro.

Como ves conocer el tipo de IVA en la construcción de viviendas puede llegar a ser un poco lioso de asimilar. Esperamos que con estos ejemplos sea un poco más fácil de entender y te ayuden a planificar tu próxima reforma.